北京现有的房地产市场继续展现出其固有的韧性。北京商报记者近日走访北京西城、石景山、大兴等地区发现，三环以内首次购房需求稳步增长。与此同时，四环以外的改善型住房凭借比中心区更好的交通、有竞争力的房价以及更多的住房选择等多重优势，继续吸引中心区的客户购房。在这两股力量的作用下，北京现有网上住房合同数量实现环比增长19.52%。
业内专家认为，当前北京现有房地产市场的结构性增长，不仅体现了集团对“年底房价稳定、住房供应充足”窗口期需求的准确把握，也体现了集团对“年底房价稳定、住房供应充足”窗口期需求的准确把握。全面考虑客户群体，改善生活质量和生活成本之间的平衡。展望未来，在当前分化的环境下，随着市场供应持续优化、需求方信心逐步恢复，现有房地产市场预计将保持相对稳定。
部分地区观看次数增长30%以上
据北京商报统计，2025年11月，北京现有网上住房合同数量达到14446份，环比增长19.52%。总体数据增长背后的结构性市场特征正变得更加清晰。
近日，北京经济报记者在多地进行实地走访调查发现，三环二手房交易量正在稳步恢复，成为拉动市场整体交易活跃度的重要力量。
以北京市西城区为举例来说，知名二手房中介赵卫东告诉北京商报记者，自11月中旬以来，他的中介机构接待的二手房询价客户数量大幅增加。据他介绍，每周约有30组顾客来到店里。如今，这个数字已逐渐增加到约 40 个群组，客户营销活动增加了约 33%。
从购房群体的购房意愿来看，赵卫东也看到了明显的变化。他分析，年底通常是现售房屋市场价格比较稳定、议价空间比较大的时期，为急需的客户创造了“机会窗口期”。同时，每年年初也是家庭住房需求强烈释放的时期。相关需求可能会推高优质房屋的价格，并限制市场供应。
正是这种对市场规律的预测，导致一些急需购房的购房者选择在年底入市，以避免后续购房需求增加可能带来的市场不确定性。不过，虽然预览次数在增加，但将预览次数转化为实际交易额的效率还需要进一步提高，这一点不容忽视。
据赵卫东介绍，西城区目前需求的老房子单价一般在每平方米11万元左右，而社区环境较好的相对较新的房子单价可以达到每平方米15万元左右。随着置业成本不断上升，买家往往会做出更加谨慎的决定，在做出最终选择之前会比较多处房产，这客观上减慢了交易过程。
赵卫东进一步指出，阿莫对于最近参加展会的客户来说，平均而言，客户群体倾向于进行自我比较。一些具有更详细需求和谨慎决策的客户可能会比较三者中的五者或更多。我们不仅根据价格差异，还根据建筑年龄、公寓类型和社区设施等多方面因素仔细比较住房质量。这种综合比较的过程不可避免地会拉长交易周期。
和硕研究院首席分析师郭毅表示，对于打算让孩子入学的家庭来说，完成二手房交易通常需要两到三个月的时间。这些家庭通常会提前购买住房，以确保顺利过渡到学校，而在中部地区，住房交易的高峰期是年底至次年初。这种需求的集中释放，直接带动了行业规模的扩大。f 11 月份现有房屋交易。
郭毅还分析称，受中部地区新供应项目接连不断以及新建住宅限价政策取消的影响，新建住宅与二手住宅的价差持续拉大。尽管新型住房产品性能优异，但一些地域改善严格的家庭可能会发现，在充分考虑自己的经济收入水平和住房置换预算后，一些人认为住房更符合自己的实际需求。由于市场情绪的这种转变，一些原本关注新房市场的购房者群体转向了二手房市场，形成了“新建房定价反推二手房需求”的特殊市场变量。
这个受欢迎的社区一个月内浏览量接近 1,600 次。
与三季度刚性住房需求的不断增长相比环路方面，四环以外市场的增长主要得益于改善型住房需求的持续释放。以石景山区鸳鸯山水片区为例，二手房大经纪人王安琪告诉北京商报记者，该片区紧邻长安街、练市街等城市主干道，直通金融区、国贸等中央商务区，并得到地铁一号线的轨道交通支持，因此特别善于接受从中心区扩散过来的购房和装修需求。
王安琪进一步分析，这类溢出式购房群体的需求特征非常明显。他们中的大多数人已经在三环拥有一套自己需要的房子，并选择在元阳山水地区再购买一套房子。他的魅力在于追求更高的生活品质。因此，在选择时相比其他因素，这一群客户更注重社区的整体质量和宜居性。这是决策时的一个重要考虑因素。
基于这样的需求导向，中老年、单位类型广泛、社区环境优良的元阳山水社区是此类改善群体的首选。王安琪表示，上个月，该地区现房销售数量增长近1600倍。仅在11月份，她就亲自促成了两起住宅单位的交易。两者都是升级单位。
从购房群体结构来看，王安琪指出，原阳山水社区的主要购房群体主要包括同一社区内的业主置换、改善群体，以及从三环路沿莲石路、长安街延伸的购房集群。
特别是大量四环线外的新建住房项目陆续竣工，部分楼盘开始进入现有房地产市场，为改善需求提供了更多选择，令人欣喜。
以长安悦熙项目为例，王安琪介绍，该项目去年竣工，今年推出了6套房源。总造价80万元，约合每平方米5.45万元。与元阳山水片区的热门住宅楼盘相比，长安岳西的楼盘单价基本持平，部分楼盘甚至更便宜，但社区品质、户型设计等基本住宅指标明显提升。这种性价比优势使得该住宅在上市两个月内就吸引了超过100名买家的关注。目前，三批客户正处于洽谈阶段，增加楼层较好的优质二手房为当地二手房市场提供更好的硬件设施。
中国城市房地产研究院院长谢一峰表示，四环外升级型半新房的集中涌入，将为当地现房市场注入新的供应，有效激活潜在购房需求，进一步增强市场韧性。从长远来看，该类型住房的加入，不仅拓宽了当地住房需求范围，吸引了更多溢出购房者的关注，而且有利于通过优化当地住房品质结构不断提升当地价值，有力支撑四环外房地产市场持续健康发展。
租售成为小业主新选择
尽管北京现有房地产市场因需求旺盛、住房供应改善而呈现增长趋势，但目前市场仍以买方为主s。然而，与以往谈判余地普遍较大、小农主要采用“以价换量”策略不同，当前市场呈现出两个新特点。首先，现有住房的谈判空间逐渐缩小，其次，一些小房东越来越多地选择“以租代售”。
大兴区知名经纪人范晨表示，购房者在交易过程中协商“上限”价格已成为标准流程。与此同时，一些急需置换的小房东对私人住宅的价格优惠幅度更大，最高议价幅度接近100万元。有时它甚至可以更高。
这些大额利润转移的案例，会间接影响同一小区其他业主的购房决策，进一步加剧市场价格博弈的复杂性。黄成说之前就拿了abo经过四个小时的谈判沟通，达成协议并签订合同。即使经过十多个小时的持续谈判，也可能无法达成最终协议。此外，因多次致电要求调整价格而被列入“黑名单”的小企业主数量大幅增加。
在现房议价窗口不断缩小的市场下，“以租代售”模式逐渐成为一些小业主的重要选择。对此，王安琪表示，2025年以来，北京可售住房数量减少了4000至5000套。这一数据变化是由于部分房屋交易成功、出售等因素造成的，同时也有相当一部分小业主主动将自己的房产从清单中剔除，转为出租，等待合适的时机出售房屋。从具体家庭的收入表现来看，以石景山元阳山水区为例，该地区60平方米左右的卧室和客厅的月租金在4000元左右。 100平米左右的3房1厅，每月租金7500元左右。
王安琪表示，对于小房东来说，租房提供的稳定收入，而不是让房产空置并继续承担维修费用，不仅可以有效覆盖部分等待成本，也是不急于出售或需要租金来支付新房每月付款的房东选择“卖租”模式的主要原因。
中国指数研究院指数研究部主任曹晶晶表示，整体市场可以继续调整，市场分化将继续加强，但一线城市和二线核心城市将继续加强。继续保持相对韧性。他强调，交易价格是市场预期的核心指标。房价稳定打破了购房者少买多买的观望心态，居民购房欲望有所增强。有可能进一步增加。
王银浩 北京商报记者 李涵 【编辑：刘派】
漳州敬业：月琴声迷住两岸
不到半个月的时间，日本股市和债市遭遇“二次探底”。
汉学研究必须传统与现代并重
如果您在乘坐公交车时看到这个标志，这意味着什么？
中国年快递量首次突破1800亿件
个人税收抵免将于 12 月结束，明年给您更多的钱
八个主要产油国宣布明年1月至3月维持停产计划河
印尼苏门答腊岛华人救灾记录
免试、保证通过、提前核实成绩？盘点学习或入学考试时常见的“陷阱”
这已经是连续9个假期了！世界各地的官员纷纷宣布“雪假”。网友：羡慕实名制
新疆宗教关系以融合共存为主。
通过音乐剧搭建东西方文化的桥梁
电动自行车国家新规将全面执行。买车时应该注意什么？
感恩节成为感恩的“劫”
沈兹微短剧出海，进军新领域
12月新规则来了！公司相关电动自行车、餐饮服务连锁。
即使我每天补钙，也会导致骨质疏松，那有什么问题呢？
医学影像“云”将为医疗健康带来哪些变化？